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物业管理公司的真相

来源:原创 编辑: 时间:2019-07-30 09:59
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  曲艳丽 | 文

  诸多十年以上的小区所面临的共同困境是,物业费涨价,难于上青天。

  业主们反对的理由七七八八:

  例如,提高物业费,为什么不是你先提高物业服务质量?

  又如,老小区物业都是地头蛇,账目一泡污,业委会也与之勾结!

  总之,大多数人唯恐被物业占了便宜,只顾着眼前的那些小利益,却丝毫未意识到,好的物业对于房屋价值的保值有多么重要。

  目前,上海(楼盘)新小区物业费普遍在6-9块,老小区平均2块左右,二者必然分化。

  那么,从另外一个角度而言,物业管理公司是一门好生意吗?

  物业公司60%的成本来自人工,而人力成本正在以每年约5%的速度逐年上涨。

  而收入角度,物业费的上限却是清晰而固定的。经年累月之后,这真是一门非常糟糕的生意。

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  收入

  业主所缴纳的物业费,构成了物业管理收入的大类之一:基础服务收入。

  也就是常见的保安、保洁、修理和绿化等。

  港股颇有几家上市物业公司,例如绿城服务、永升生活、佳兆业、碧桂园、新城悦等。

  它们披露的数据,物业费整体水平稳中略升。

  然而,这些龙头,背靠大开发商,年年有巨量新盘交付,新楼盘的物业费水平往往显著高于老楼盘。那么,可以推断的是,已交付楼盘的物业费,物业费基本没有增长。

  现实生活中的经验也多是如此。

  物业费涨价难的背后,有很多原因。

  一、一线城市十年以上的小区,当年的购入成本太低了,其中很有些住着千万房产、但动了三五百块都很敏感的人。他的资产很大,但现金流很少,时间又很多,尤其是退休人员。

  二、物业费涨价需要"双过半"同意,超过50%户数、50%面积。这几乎是一个不可能完成的任务。

  三、为了利润,物业公司压缩员工、克扣服务,物业质量下降,进而与业主矛盾重重,于是更难以涨价,简直是个恶性循环。

  即便对于绿城、万科这样标杆式的物业,涨价也并非易事。

  一位在头部地产物业的高管,就透露常常苦恼于如何说服业主同意涨价。

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  成本

  无法涨价的情况下,人力成本又在逐年上涨,不可避免地,物业管理面临极大的成本压力。

  物业公司的成本结构

  物业公司只有两个选择:

  一、增加人力外包的比例,很多是退休或灵活用工,社保压力较小。

  目前在物业公司上班的人,中年人甚至老年人的比例越来越高,因为年轻人喜欢自由,宁可送外卖、跑滴滴,收入更高。

  二、增加科技投入,以自助门禁、自助车库缴费、智能管家、智能安防等自动化设备,替代人工。

  或许,未来中国最大的物业公司,将是一家科技公司。

  物业公司的员工外包比例

  毛利率方面,就港股物业上市公司的基础服务费而言,毛利率基本稳定,成本控制是有效的。

  但是,同样的,每年巨量交付的新楼盘定价高、入住率低、设备维修费用少,毛利率较高。

  于是,那些存量的老楼盘,物业的毛利率恐怕是逐年下降的。

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  新方向

  其实,物业管理收入还有另外一大类,增值服务收入。

  包括小区内广告位、停车位、商铺管理收入等。

  更高级一点的,面向业主的托育看护、生鲜团购、装修管理、房产经纪等,面向开发商的销售带客、车位与尾盘代销等,可视作物业公司的“其他收入”。

  对大多数物业公司而言,基础服务的物业费收入只要保本、甚至没有大幅亏损即可,真正有前景的业务方向是增值服务。

  物业行业增值服务收入结构

  据兴业证券(601377)的统计,上市物业公司的增值服务占总收入的比例已达到30%-40%,并保持稳步上升的态势。

  物业类上市公司的收入结构(2018)

  很多软性的服务,例如广告费、停车费(对外)之类的,没有成本,毛利率较高。

  而那些更加"性感"的玩法,像社区团购、养老服务、健康保险等,用互联网的说法就是:"物业公司作为线下最强大的流量入口,巨大的价值仍待挖掘。"

  但是,物业公司以目前中学、中专为主的人才结构,把这想象空间变为现实,并不是一条容易的路。

  大型物业管理公司尚有可能,但中小物业公司,或许只能沉沦。

  所以,物业管理公司是一个比较悲催的行业。

  而当你在选择楼盘的时候,物业费高,有时候并不是坏事。

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