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拿地成为房企生死线,土地市场热度升温

来源:原创 编辑: 时间:2020-04-16 08:11
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??在一家中斗室企担任土地出资的陈飞(化名)现已开端再接再励出差之路。

??“公司这几个月都没有拿到适宜的土地,我担任的团队压力十分大,许多公司缩短土地出资人员的数量,假如不能拓宽到项目那或许就会赋闲。”陈飞告知榜首财经记者。

??我国房地产从规划盈余年代开端向办理盈余年代换挡的过程中,拿地仍是张望,成为困扰每一个房企的终极出题。一方面,遭到出售吃紧、商场缩短、中短期预期不确定等要素影响,房企开端聚集和缩短,谁都不敢再去轻率争夺“地王”。别的一面,二线房企的规划扩张并未看到肯定天花板,可持续开展需求强逼各家公司不得不奋力前行。

??无论是土地出资人员,仍是房企老板,都逐步发现寻觅到适宜项目的难度开端越来越大。在这个越来越拥堵的赛道上,拿地战略似乎成为一个辩证的出题,并开端倒逼房企从源头开端从头审视自己的商业形式,以取得未来添加的通行证。

??拿地成为生死线

??不久前,一则发作在上海土地商场的新闻成为一切房企评论的论题。我国海外开展(00688.HK)、万科(000002.SZ)和华润置地(01109.HK)三家公司,因为涉嫌围标上海虹口住所用地,相关担任人均被带走帮忙查询。

??榜首财经记者从相关人士处确认了上述音讯。一时刻,关于土地商场的评论声响颇多。

??围标并非新鲜事,这一长期存在的潜规则,又在较大层面上折射出房企现在面对的拿地难题。较高的土地价格和越来越薄的赢利空间,迫使更多房企不得不挑选各种方法,确保自己的生计与开展。

??“现在土地出资人员找工作越来越难,许多公司都不乐意养那么多人去拿地,在这样的状况下,实际上也迫使咱们想各种方法自保,不然无法在剧烈竞赛中生计。”陈飞说。

??实际上,本年3月开端,部分热门城市土地商场就开端呈现部分炽热状况。

??3月25日,姑苏主城区出让6宗涉宅地块,总成交价为123.69亿元。终究,东原地产、华润置地、大发地产(061111.HK)、金科股份(000656.SZ)、姑苏恒泰、杰出集团别离取得上述六块土地。

??在江苏常州,继3月份多宗地改写板块成交单价纪录后,常州的土拍热度在土地供给的影响下持续至4月。在4月10日的土拍中,常州揭露出让了坐落中心城区天宁区红梅街的地块。克而瑞组织反应的竞拍数据显现,这宗地招引了融创、德商、嘉宏、新城、金科等十家房企参拍,在阅历67轮竞价后,终究由德商溢价76%斩获,成交楼板价到达19793元/平方米,改写了常州土拍史上成交地块单价纪录。

??“咱们内部高管开会,要求在近期有必要拿地,活跃拿地。”一位TOP10房企办理层告知榜首财经记者。

??别的一家中斗室企分担土地出资高管则向记者诉苦:“长三角土地火爆程度超乎公司幻想,咱们都以为是拿地窗口期,没想到一切房企都报名参加了拍卖。”

??一个数据能够佐证。依据组织数据,一季度,全国300个城市住所用地成交楼面均价为4977元/平方米,同比上涨23.5%;成交均匀溢价率为13.1%。

??组织剖析,全国300城住所用地成交楼面均价的上涨,一方面受各线城市成交结构性要素的影响;另一方面,部分热门城市优质地块推出量显着添加,带动企业拿地活跃性进步。

??“拿地是生死线,公司将使用购物中心和长租公寓勾地作为拿地抓手,方案本年拿20个购物中心,30个长租公寓(包含轻财物)。”中骏集团(01966.HK)董事会主席黄向阳在日前的出资者交流会上直抒己见。

??没有土地储备,将无法确保未来的规划添加,即便是许多愈加慎重的房企,没有拿到地相同也十分难过。

??“最近和政府交流许多,可是一向没有拿到地,本年咱们也有相应的方针,尽管内部放慢了脚步,可是咱们也会忧虑没有土地无法带来项目,然后公司话语权下降。”一位家闽系福建区域高管向记者表明。

??多元化拿地日趋显着

??当部分规划开展更有主意的二线房企正在愈加活跃拿地时,头部房企的情绪愈加慎重。

??“本年是地产洗牌年,并购时时机添加,可是好的标的或许不会太多,所以公司拿地会慎重,不挣钱的活不干。” 融创我国(01918.HK)董事局主席孙宏斌在本年的成绩会上揭露表明。

??美的置业(03993.HK)主席、履行董事兼总裁郝恒乐相同比较慎重,他表明本年拿地将会集在中心兴旺的城市和城市群布局。拿地的金额总量没有详细的方针,依照公司出售规划和回款状况的1/3金额来进行补地。

??现在的状况是,大部分二线公司则会拿出出售金额的40%~50%进行弥补土地储备。

??不过,无论是达观派仍是慎重派,简直一切的房企都有一个一致:不能全面依靠揭露土地商场,而应该进行更多元的拿地方法探究。

??现在,除了揭露土地出让以外,并购、勾地、城市更新是其他几类现在能够建立的拿地战略。

??旭辉控股总裁林峰(00884.HK)表明,2019年公司多元化拿地占一切拿地总额的33%,本年方案把这个占比进步到50%。

??而就在两年前,旭辉控股内部80%以上土地储备都来自揭露土地商场拍卖,旭辉控股其时以为多元化拿地方法仍旧存在不确定性。

??“从年头开端就有许多公司来找我谈并购,不过咱们仍是比较慎重,最重要的是能够算得来账。”林峰说。

??在本年逆周期加码拿地的中骏集团,则期望经过“地产+商业”双轮驱动形式,尽或许勾地取得土地。中骏集团助理总裁黄伦称,这样的战略有利于公司以较廉价的价格获取归纳用地,优化收入来历,供给更为安稳的现金和盈余添加。

??依据中骏集团年报,2019年中骏集团新增46个项目,其间12个归纳体项目,而这些根本便是勾地。

??相同,许多经过商业勾地形式拓宽的新城控股(601155.SH)也表明还将持续坚持这样的商业形式。

??“关于新城而言2019年拿地项目相对较少,疫情影响又导致土地出让拖延,因此货值供给延期,未来咱们将进步自己的拿地节奏。”新城控股董事长兼总裁王晓松说。

??依据新城控股内部测算,猜测2025年全国8万方以上购物中心还将开业1500座商业地产,而这些购物中心的需求将成为公司的商业时机,并支撑公司的中心商业形式。

??实际上,包含世茂房地产(00813.HK)、绿城我国(03900.HK)等干流房企在近年也开端建立了专职部分去拓宽城市更新事务。此外,包含融创我国、万科等公司都在把城市更新作为在一线城市拓宽土地的重要手法。

??“现在许多品牌开发商都在从头考虑自己的商业形式,并打造成为土地拓宽的中心才干。处于快速开展的二线、三线城市有工业资源有需求,假如能够满足当地政府,就能够取得愈加廉价的土地。”一家TOP10房企办理层告知记者。

??理性仍是赌博

??在陈飞看来,拿地的非理性要素正在添加。“咱们都以为是窗口期的时刻,就变成不是窗口期。”陈飞说。

??克而瑞监测,3月份大部分城市都康复了土地供给,从宅地供给量上来看,3月宅地供给建面环比2月上涨了157%,即便与上一年3月比较,也上涨了18%,供给明显放量。

??“三四月份是每年传统的土地热门期,许多土地现在拿下实际上能够在年末开盘,继而奉献出售额,因此会让许多有成绩方针的房企更有拿地热心。”一家上市房企总裁告知记者。

??该总裁泄漏,只要到5月底,根本上都有时机保证年末开盘,因此会让房企有相对拿地热心。“不拿地钱放在账上也没有价值,总归需求资金和土地都周转起来,才干够盈余。”

??从此前房企发布的出资方案看,龙湖集团(00960.HK)、华润置地、我国海外开展在拿地上表现出相对活跃的情绪。其间,中梁控股(02772.HK)、龙光地产(03380.HK)的拿地出售比到达0.5左右,在拿地方面愈加活跃。而新城控股、我国海外开展,正荣地产(06158.HK)拿地出售比在0.3~0.4之间。

??本年一向在加码拿地的中骏集团,就设置了十分苛刻的出资条件,关于许多出资人员,要求其在两个月内拿到地,不然或许被筛选。经过机制保证,中骏集团期望能够愈加领先去获取更多土地资源。

??不过,关于许多房企而言,拿地决议计划无异于“囚犯窘境”。

??所谓囚犯窘境,实际上指合刁难两边在协作时是全体功效最优化,可是因为个别存在,因此坚持协作本身反常困难。房企面对的问题亦如此,假如咱们都不去抢地,那么每一块土地价格都能够相对下降。可是谁都忧虑自己手上没有资源,因此构成剧烈竞赛态势。

??宝龙地产(01238.HK)总裁许华芳就揭露表明近期土地商场过热。“咱们参加了十多次土地拍卖,不过没有一块拿到,原本以为是捡漏的时机,却发现商场仍是许多企业在拿地。”许华芳在成绩会上称。

??“实际上咱们都要生计,现在业界甚至有5家一同协作拿地,来下降拿地本钱,这是现在揭露土地出让能够下降竞赛的有用方法。不过,这样的状况也有围标嫌疑,上海的虹口土地事情就让相关部分不是很满足。”上述总裁剖析。

??实际上,跟着大部分房企开端进一步聚集一二三线中心城市和城市群之后,这些商场有限的土地资源必将与房企的需求构成对立。

??“每年都会发现时机越来越少,可是还要持续尽力去寻觅。”陈飞说。

??明显,拿地的战略本身反映了各个房企关于规划和未来预期的判别。不过,规划盈余年代现已挨近结尾,当房企逐步开端关怀赢利时,拿地的难度还会添加。

??“只要把本身所长做到极致,‘不对称’开展,才干构成竞赛优势。”中南置地总裁陈昱含说。